[ 奚正輝 ]——(2016-10-7) / 已閱90919次
房?jī)r(jià)上漲，出售方如何規(guī)避違約責(zé)任？
文/ 奚正輝|房地產(chǎn)律師
遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所 主任
閱讀提示：
今年上海房?jī)r(jià)飛漲，尤其是上海郊區(qū)，幾個(gè)月翻一倍，導(dǎo)致賣(mài)方不想出售或者要求加價(jià)的情況大量發(fā)生。賣(mài)方已經(jīng)簽署了定金協(xié)議（或居間協(xié)議）并收取了定金，或者賣(mài)方已經(jīng)簽署了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》并收取了首付款，賣(mài)方如何來(lái)避免或減輕違約責(zé)任，這是一個(gè)疑難問(wèn)題，也是眾多賣(mài)方想要了解的問(wèn)題。
關(guān)鍵詞：
買(mǎi)賣(mài)合同 房?jī)r(jià)上漲 賣(mài)方違約 繼續(xù)履行 強(qiáng)制過(guò)戶(hù) 定金 違約金 賠償損失 差價(jià)損失
奚律師接受了大量的類(lèi)似咨詢(xún)，也處理了許多類(lèi)似案件，現(xiàn)在整理成書(shū)面文字，供賣(mài)家參考。
賣(mài)方無(wú)論是簽署了定金協(xié)議還是買(mǎi)賣(mài)合同，若想解約，首先要根據(jù)合同約定，看買(mǎi)方有無(wú)先違反合同約定的義務(wù)，要出師有名，要有合法的借口。賣(mài)方通�？梢哉业睦碛捎腥缦聨追N：
一、 買(mǎi)方限購(gòu)
上海目前的限購(gòu)政策是史上最嚴(yán)格的（自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的年限滿(mǎn)5年及以上。企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品住房再次上市交易，需滿(mǎn)3年及以上），若由于買(mǎi)家限購(gòu)無(wú)法購(gòu)買(mǎi)該房屋，那么可以認(rèn)定買(mǎi)家違約，作為賣(mài)方是有權(quán)解除合同的，并可以要求買(mǎi)方承擔(dān)違約責(zé)任。
二、 買(mǎi)方逾期付款
買(mǎi)方的主要義務(wù)是付款，若買(mǎi)方由于資金問(wèn)題或者故意拖延逾期付款，就違反了合同約定，賣(mài)方可以追究其逾期付款的違約責(zé)任。若買(mǎi)方超過(guò)了約定期限付款，賣(mài)方可以選擇解除合同。若合同沒(méi)有約定付款的期限，賣(mài)方必須先要催告付款，若催告后買(mǎi)方仍舊不付款，那么賣(mài)方有權(quán)解除合同。法律規(guī)定：當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人可以解除合同。
三、 買(mǎi)家貸款不能
所謂買(mǎi)家貸款不能是指買(mǎi)家由于資信問(wèn)題無(wú)法貸款或者貸款金額不能滿(mǎn)足合同約定的金額。由于現(xiàn)在房?jī)r(jià)都比較高，買(mǎi)家貸款的金額也比較大，而且賣(mài)方在現(xiàn)實(shí)生活中為了避稅，明的工資都不會(huì)很高，稅單也不一定齊全，買(mǎi)家正常貸款很容易被拒，買(mǎi)家往往會(huì)選擇包裝自己的資信材料。賣(mài)方有權(quán)不配合買(mǎi)方作假，可以跟銀行明確指出買(mǎi)方貸款材料作假事宜。若買(mǎi)家由于其自身原因?qū)е沦J款不能，賣(mài)方當(dāng)然有權(quán)解除合同，并要求買(mǎi)方承擔(dān)違約責(zé)任。
四、 合同有無(wú)沒(méi)有約定的內(nèi)容
中介起草的合同，尤其是小中介，合同條款不一定很齊全，那么賣(mài)方可以就沒(méi)有約定的內(nèi)容與買(mǎi)方磋商。若合同條款磋商不成，那么由于無(wú)法達(dá)成一直的合同條款就無(wú)法履行，雙方都有權(quán)解除合同，且互不承擔(dān)違約責(zé)任。這一招，奚律師代理客戶(hù)多次用過(guò)，成功率非常高。比如合同沒(méi)有約定交房日期，賣(mài)方可以要求由于自己家人或者親戚要居住，所以要晚交房，交房實(shí)時(shí)間可能需要三年。比如合同沒(méi)有約定某一筆房款的付款時(shí)間，賣(mài)方可以要求2日內(nèi)支付完畢。比如合同沒(méi)有約定戶(hù)口遷出，賣(mài)方可以要求將戶(hù)口保留不遷走等等。當(dāng)然若合同的主要義務(wù)都有約定，那么也可以看看合同的次要義務(wù)或從義務(wù)有無(wú)約定，總之讓合同約定條款讓買(mǎi)方無(wú)法接受，那么就達(dá)到了賣(mài)方的目的。
五、 情勢(shì)變更
賣(mài)方可以運(yùn)用情勢(shì)變更的規(guī)定跟買(mǎi)方說(shuō)理，來(lái)避免自身的違約責(zé)任。
所謂情事變更，是指在合同訂立后，因發(fā)生訂立合同時(shí)當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)并且不能克服的情況，使合同的履行失去意義或者履行合同使合同當(dāng)事人之間的利益重大失衡的情形�！逗贤ㄋ痉ń忉� （二）》第26條確立了情勢(shì)變更原則，該條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”。
以上是賣(mài)方可以免責(zé)的辦法，若上述辦法不適合，賣(mài)方硬要違約解除合同，如何處理？
第一階段：簽署了定金協(xié)議（或居間協(xié)議）并收取了定金，賣(mài)方如何減輕違約責(zé)任？
目前市場(chǎng)上中介起草的合同版本，買(mǎi)方支付定金后，若賣(mài)方不肯簽署買(mǎi)賣(mài)合同，那么雙倍返還定金給買(mǎi)方；若買(mǎi)方不肯簽署買(mǎi)賣(mài)合同，那么買(mǎi)方無(wú)權(quán)要求返還定金，該定金由賣(mài)方予以沒(méi)收。定金是擔(dān)保主合同（即上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同）的簽署，從法理而言是立約定金，理應(yīng)適用定金罰則。若買(mǎi)方要求賣(mài)方賠償房屋漲價(jià)損失，賣(mài)方有權(quán)不予賠償，而且賣(mài)方在訂立合同時(shí)能遇見(jiàn)到的也就是雙倍返還定金，房屋漲價(jià)損失已經(jīng)超出了其遇見(jiàn)的范圍，也違背了商業(yè)慣例。上海有些法院就是這么判決的。
第二階段：簽署了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》并收取了首付款，賣(mài)方如何減輕違約責(zé)任？
由于買(mǎi)賣(mài)合同簽署生效，作為買(mǎi)方有權(quán)可以選擇繼續(xù)履行合同，要求強(qiáng)制過(guò)戶(hù)。在房?jī)r(jià)上漲幅度大于合同約定的違約金時(shí)，賣(mài)方往往同意解除買(mǎi)賣(mài)合同且賠償違約金，但是買(mǎi)方往往會(huì)要求繼續(xù)履行或者要求賠償漲價(jià)損失。如何阻止買(mǎi)方要求強(qiáng)制過(guò)戶(hù)呢？奚律師在實(shí)踐中遇到過(guò)各種情況：
1. 共有人沒(méi)有簽字同意出售該房屋，無(wú)權(quán)處分，合同無(wú)效或者無(wú)法履行；
2. 出同情牌，家里老人不同意賣(mài)房，家里人多要實(shí)際居住，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致其無(wú)法置換新的房屋；
3. 不配合買(mǎi)方貸款，現(xiàn)在的銀行往往需要賣(mài)方要簽字及提供放貸的銀行賬戶(hù)，若不配合，貸款是無(wú)法審批的；
4. 賣(mài)方簽一份長(zhǎng)期租約，阻止買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該房屋；
5. 更換家具家電等；
6. 該房屋的承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；
7. 債權(quán)人起訴賣(mài)方并查封該房屋；
8. 賣(mài)方不同意做低房?jī)r(jià)，因?yàn)樘佣愂沁`法行為；
9. 讓買(mǎi)方覺(jué)得該房屋的風(fēng)水不好，打消買(mǎi)方繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)該房屋的想法；
10. 跟買(mǎi)方吵鬧，讓買(mǎi)方覺(jué)得你很煩很暴力，打消買(mǎi)方繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)該房屋的想法。
方法有很多，就看哪一款適合你。若阻止了買(mǎi)方要求繼續(xù)履行合同強(qiáng)制過(guò)戶(hù)，那么賣(mài)方已經(jīng)勝利了第一步，接下來(lái)就要想辦法減少賠償金額。通常的方法如下：
1. 賣(mài)方委托評(píng)估該房屋的成交價(jià)格；
2. 找合理合情不賣(mài)房屋的理由；
3. 差價(jià)損失遠(yuǎn)超其能遇見(jiàn)的損失；
4. 若過(guò)高的賠償金額超出其賠償?shù)哪芰Ψ秶?br>
5. 裝可憐、博同情；
6. 其他方法等。
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