Law-lib.com 2026-1-6 19:56:15 國家稅務(wù)總局
為進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征收管理，增強(qiáng)土地增值稅政策執(zhí)行的確定性，稅務(wù)總局制發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干征管口徑的公告》(國家稅務(wù)總局公告2026年第3號(hào)，以下簡稱《公告》)�，F(xiàn)解讀如下：
一、出臺(tái)背景
近年來，為做好土地增值稅征收管理，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)不斷建立健全工作制度，優(yōu)化完善征管方式，有效提升了土地增值稅管理服務(wù)效能。但同時(shí)，各地在一些涉稅業(yè)務(wù)事項(xiàng)上還存在不同執(zhí)行口徑，不利于納稅人理解和遵從，也導(dǎo)致了一些管理風(fēng)險(xiǎn)。為進(jìn)一步規(guī)范稅收征管，優(yōu)化辦稅環(huán)境，更好的服務(wù)全國統(tǒng)一大市場建設(shè)，并從制度上防范稅收風(fēng)險(xiǎn)、執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)和廉政風(fēng)險(xiǎn)，稅務(wù)總局系統(tǒng)梳理了各地反映較為集中的土地增值稅征管執(zhí)行口徑問題，并研究起草了《公告》。
二、主要內(nèi)容
《公告》共9條，逐條解讀如下：
(一)第一條明確了土地增值稅預(yù)征的申報(bào)起止時(shí)間
納稅人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目首張預(yù)售許可證書(或現(xiàn)售備案證書)的發(fā)證當(dāng)日起，按期申報(bào)預(yù)繳土地增值稅。若取得預(yù)(銷)售收入時(shí)間早于發(fā)證時(shí)間的，則應(yīng)當(dāng)自取得首筆預(yù)(銷)售收入當(dāng)日起，按期申報(bào)預(yù)繳土地增值稅。納稅人自稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申報(bào)時(shí)的前一預(yù)征稅款所屬期終了之日起，停止申報(bào)預(yù)繳土地增值稅。
【例】甲公司的某地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，于2026年2月1日取得首張預(yù)售許可證并開始預(yù)售，當(dāng)?shù)匾?guī)定按月預(yù)繳土地增值稅，則甲公司應(yīng)當(dāng)于2026年3月份征期，申報(bào)預(yù)繳稅款所屬期為2026年2月的土地增值稅。但如甲公司于2026年1月已取得預(yù)收款，則應(yīng)當(dāng)于2026年2月份征期，申報(bào)預(yù)繳稅款所屬期為2026年1月的土地增值稅。
【例】甲公司的某地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，于2026年4月1日達(dá)到清算條件，甲公司于2026年4月30日向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算申報(bào)資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)于5月8日受理，則甲公司應(yīng)當(dāng)于2026年4月份征期，申報(bào)預(yù)繳稅款所屬期為2026年3月的土地增值稅，于2026年5月份征期，申報(bào)預(yù)繳稅款所屬期為2026年4月的土地增值稅。2026年5月起預(yù)(銷)售取得的收入，不再辦理預(yù)征申報(bào)，待清算審核后辦理尾盤申報(bào)。
(二)第二條明確了土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)
與增值稅、企業(yè)所得稅計(jì)稅方法保持一致，本條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，預(yù)征土地增值稅的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款÷(1+增值稅適用稅率或征收率)。
【例】甲公司的某地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，適用增值稅一般計(jì)稅方法，當(dāng)?shù)仄胀?biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅預(yù)征率為1.5%，某屬期內(nèi)取得預(yù)收款10900萬元，則甲公司在申報(bào)預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)征依據(jù)為10900÷(1+9%)=10000萬元，預(yù)征土地增值稅=10000×1.5%=150萬元。
(三)第三條明確了清算收入、銷售面積歸集的截止時(shí)間
與預(yù)征起止時(shí)間規(guī)定相銜接，本條規(guī)定納稅人辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，確認(rèn)銷售收入、銷售面積的截止時(shí)間為稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申報(bào)時(shí)的前一預(yù)征稅款所屬期終了之日。
【例】甲公司的某地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在達(dá)到清算條件后，甲公司于2026年4月15日向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算申報(bào)資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)于4月20日受理，則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算時(shí)確認(rèn)銷售收入、銷售面積的截止時(shí)間為2026年3月31日。
【例】甲公司的某地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在達(dá)到清算條件后，甲公司于2026年4月30日向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算申報(bào)資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)于5月8日受理，則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算時(shí)確認(rèn)銷售收入、銷售面積的截止時(shí)間為2026年4月30日。由于甲公司在4月申報(bào)時(shí)確認(rèn)銷售收入、銷售面積的截止時(shí)間為3月底，稅務(wù)機(jī)關(guān)受理申報(bào)后甲公司應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)充申報(bào)，將清算申報(bào)資料的銷售收入、銷售面積數(shù)據(jù)更新至4月底。
(四)第四條明確了符合條件的項(xiàng)目規(guī)劃范圍外支出準(zhǔn)予扣除
為客觀反映納稅人取得土地使用權(quán)所支付的實(shí)際成本，納稅人與縣級以上人民政府或其相關(guān)部門在土地出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議中約定，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃范圍外(俗稱“紅線外”)為政府建設(shè)公共設(shè)施的，實(shí)際發(fā)生的建造支出計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。
【例】甲公司的某地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通過招標(biāo)方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，在土地出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議中未約定甲公司在項(xiàng)目規(guī)劃范圍外需要承擔(dān)配建義務(wù)。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，甲公司根據(jù)政府會(huì)議紀(jì)要要求在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃范圍外建造了一棟人才公寓，建成后無償移交給政府指定的單位，則該人才公寓的建造支出在土地增值稅清算時(shí)不能扣除。
(五)第五條明確了因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅和地方教育附加準(zhǔn)予扣除
納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅，按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)計(jì)入“稅金及附加”科目，與會(huì)計(jì)制度規(guī)定相銜接，在申報(bào)土地增值稅時(shí)有關(guān)印花稅計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除。納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的地方教育附加，視同“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。
(六)第六條明確了尾盤銷售土地增值稅的申報(bào)時(shí)間
與預(yù)征起止時(shí)間、清算收入和銷售面積歸集的截止時(shí)間的規(guī)定相銜接，本條規(guī)定納稅人在預(yù)征申報(bào)稅款所屬期終了之日后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按尾盤銷售方式按季申報(bào)繳納土地增值稅。其中，預(yù)征申報(bào)稅款所屬期終了之日后至出具清算審核結(jié)論期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，在稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算審核結(jié)論后的首個(gè)納稅申報(bào)期內(nèi)統(tǒng)一申報(bào)。
【例】甲公司的某地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)于2026年4月20日受理清算申報(bào)，于5月31日出具清算審核結(jié)論，則甲公司應(yīng)于7月份征期按照清算審核確認(rèn)的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額，以尾盤方式申報(bào)繳納稅款所屬期為2026年4-6月的土地增值稅。
(七)第七條明確了尾盤銷售土地增值稅單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額計(jì)算方法
納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅申報(bào)時(shí)，各類型房地產(chǎn)單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額不包括清算時(shí)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，尾盤銷售發(fā)生的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金據(jù)實(shí)扣除。各類型房地產(chǎn)單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額=稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定相應(yīng)類型房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)÷相應(yīng)類型房地產(chǎn)的可售建筑面積。
【例】甲公司的某地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的清算審核結(jié)論確認(rèn)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目金額合計(jì)273000萬元(其中與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金3000萬元)，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售建筑面積90000平方米，則單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額=270000萬元÷90000平方米=3萬元/平方米;甲公司在清算審核后的某個(gè)屬期銷售尾盤9000平方米，發(fā)生與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金200萬元，則與此相對應(yīng)的扣除項(xiàng)目金額=9000平方米×3萬元/平方米+200萬元=27200萬元。
(八)第八條明確了尾盤銷售計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)可按規(guī)定申報(bào)享受免征土地增值稅優(yōu)惠
納稅人辦理尾盤銷售申報(bào)時(shí)，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅當(dāng)期增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，按規(guī)定征收土地增值稅;普通標(biāo)準(zhǔn)住宅當(dāng)期增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，可申報(bào)享受免征土地增值稅。
【例】甲公司的某地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在尾盤銷售的某個(gè)稅款屬期，銷售收入為3000萬元，包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金在內(nèi)的扣除項(xiàng)目金額為2800萬元，由于增值率未超過20%，可以申報(bào)享受免征土地增值稅優(yōu)惠。
(九)第九條明確了《公告》的施行時(shí)間
《公告》自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知書的項(xiàng)目按照本公告執(zhí)行，已出具清算受理通知書的項(xiàng)目仍按原規(guī)定執(zhí)行，不再調(diào)整。
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